1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) gerek hukuk düzeni gerekse günlük yaşantımız bakımından pek çok yeniliklere ve değişikliklere vesile olan 2020 itibariyle 8. yaşını doldurdu. Ardılı olduğu mevzuat ile karşılaştırıldığında pek çok yenilik getiren TBK’nın yürürlüğe girmesi ertelenen hükümleri de 1 Temmuz 2020 itibariyle yürürlüğe girerek bir kısım kira sözleşmeleri bakımından yeni bir dönemi başlatmış oldu. Bu yazıda kısaca 1 Temmuz 2020 itibariyle yürürlüğe giren TBK hükümleri ve bunların ilgili olduğu kira sözleşmelerine etkileri kısaca ele alınmıştır.
ERTELEME HÜKMÜNÜN KAPSAMI
TBK’nın 9 maddesinin yürürlüğe girmesini 8 yıl boyunca erteleyen 6217 sayılı Kanun’nun Geçiçi 2. Maddesi; ertelemenin kapsamıyla ilgili şu iki koşulu belirlemişti:
- Sözleşmelerin işyeri kira sözleşmesi olması,
- Kiracı tarafın Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir yahut özel hukuk / kamu tüzel kişisi olması.
Bu koşullara uyan kira sözleşmeleri bakımından TBK’nın ilgili 9 hükmü yerine; kira sözleşmesinde hüküm bulunuyorsa bu hükümler, eğer hüküm bulunmuyor ise önceki 818 sayılı Borçlar Kanunu uygulama alanı bulmaktaydı. Ancak 1 Temmuz 2020 itibariyle bahse konu 9 hükmün yürürlüğe girmesiyle birlikte artık TBK ile çelişen sözleşme hükümleri ya da 818 sayılı Borçlar Kanunu hükümleri yerine TBK uygulanmaya başlanmıştır.
1 TEMMUZ 2020 İTİBARİYLE BAZI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİ BAKIMINDAN NELER DEĞİŞTİ?
TBK m.323: KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ
Mülga mevzuatta karşılığı olmayan hüküm uyarınca:
- Kira sözleşmelerinin devri için kiraya verenin yazılı rızasının varlığı aranmaktadır.
- Kiraya veren haklı bir nedeni olmadıkça devre rıza vermekten kaçınamamaktadır.
- Kiraya verenin rızası ile birlikte devralan taraf, devreden taraf ile yer değiştirerek kira sözleşmesinin tarafı olmaktadır. Ancak işyeri kira sözleşmeleri bakımından kira sözleşmesi sona erene dek ve devir tarihinden itibaren en fazla 2 yıl boyunca devreden kiracı ile devralan kiracı; kiraya verene karşı müteselsilen sorumlu olmaya devam edecektir.
TBK m.325: KİRALANANIN SÖZLEŞMENİN BİTİMİNDEN ÖNCE GERİ VERİLMESİ
Mülga mevzuatta karşılığı olmamakla birlikte, emsal yargı kararlarında uygulama alanı bulan bu düzenlemeye göre:
- Kira sözleşmesinin süresine ve fesih koşullarına riayet etmeksizin kiralananı erken geri veren kiracının kira sözleşmesinden ileri gelen sorumluluğu; kiralananın aynı koşullarda yeniden kiraya verilebilmesi için geçecek makul bir süre için devam edecektir.
- Ancak kiracı, uygun koşulları sağlayan yeni bir kiracı bulursa devam eden bu sorumluluğundan kurtulacaktır.
- İlaveten kiraya veren, kiracının sorumluluğunun devam ettiği bu süreçte yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
TBK m.331: ÖNEMLİ SEBEPLERLE FESİH
Mülga mevzuatta bugünkünden biraz daha farklı bir şekilde düzenlenmekte olan önemli sebeplerle fesih hususunda TBK düzenlemesine göre:
- Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilmektedir.
- Bu şekilde yapılan feshin sonuçları bakımından ise önceki düzenlemelerden farklı olarak bir asgari tazminata yer verilmemiş olup feshin parasal sonuçları hâkimin takdirine bırakılmıştır.
TBK m.340: BAĞLANTILI SÖZLEŞME
TBK’da öngörülen bir diğer önemli yenilik; konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından bağlantılı sözleşme yasağıdır. Buna göre:
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.
TBK m.342: GÜVENCE BEDELİ
Yine mülga mevzuatta karşılığı olmayan önemli bir yenilik güvence bedelinin diğer bir tabirle depozitonun ödenmesine ilişkindir. Buna göre:
- Konut ve çatılı işyerlerinde güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamamaktadır.
- Güvence bedeli olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa bunun doğrudan kiraya verene verilmesi söz konusu olmayacaktır. Güvence olarak para verilecekse bu para kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bir vadeli banka hesabına yatırılacaktır. Eğer kıymetli evrak verilecek ise bu da bankaya depo edilecektir.
- Banka tarafların ikisinin de onayı olmadan ya da kesinleşmiş bir icra takibi ya da mahkeme kararı bulunmadan parayı ödeyemeyecektir.
- Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 3 ay içinde bankaya kiracı aleyhine icra takibi başlattığını ya da bir dava açtığını yazılı olarak bildirmediği takdirde banka; depo edilen güvenceyi kiracıya vermekle yükümlü olacaktır.
TBK m.343: DEĞİŞİKLİK YASAĞI
TBK’nın ilgili hükmü konut ve çatılı işyerleri ile ilgili olarak:
- Kira sözleşmesi kurulduktan sonra sözleşmede kiracı aleyhine değişiklik yapılmasının yasak olduğunu düzenlemektedir.
- Ancak, kira bedeli ile ilgili sözleşmede değişiklik yapılması söz konusu olabilmektedir.
TBK m.344: KİRA BEDELİNİN YENİLENMESİ
TBK’nın ilgili hükmüne göre konut ve çatılı işyerleri ile ilgili olarak:
- Yenilenen kira bedeliyle ilgili olarak yapılan anlaşmalar bir önceki kira yılında TÜFE’deki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olabilecektir.
- Taraflar bu konuda anlaşmamış ise, yukarıda belirtilen miktarı aşmamak kaydıyla artış oranı durum ve koşullar gözetilerek hâkim tarafından takdir edilecektir.
TBK m.346: KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI
TBK’nın ilgili hükmüne göre konut ve çatılı işyerleri ile ilgili olarak:
- Kira sözleşmelerine kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez.
- Özellikle bir kira bedeli ödenmediğinde diğerlerinin de muaccel olacağına ilişkin sözleşme hükümleri kesin hükümsüzdür.
TBK m.354: DAVA SEBEPLERİNİN SINIRLILIĞI
TBK’nın kiralananın tahliyesine ilişkin davalar hakkında düzenlemesi uyarınca:
- Dava sebepleri TBK m.150 ila 152 arasında düzenlenmiş olup bunlardan ibarettir.
- Taraflar burada sayılanlar haricinde dava yoluyla kiralananın tahliyesiyle ilgili olarak kiracı aleyhine bir değişiklik yapamazlar.
SONUÇ
1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle tacirlerin, özel hukuk tüzel kişilerinin veya kamu hukuku tüzel kişilerinin kiracı sıfatıyla taraf olduğu sözleşmelerle ilgili uygulanmaya başlanacak yeni hükümlerin bir kısmı önceki uygulamaların devamı niteliğindeyken bir kısmı önemli birtakım değişiklikler getirmektedir. Dolayısıyla bu kapsamdaki kira sözleşmelerinin bu bağlamda gözden geçirilmesi ve kira sözleşmelerinden ileri gelen uyuşmazlıkların çözümü için yasal yollara başvurulduğu takdirde bu düzenlemelerin de dikkate alınması hak kayıplarını engelleyecektir.
Bu yazı yalnızca yürürlüğe giren mevzuat ile ilgili genel bilgi vermek amacıyla kaleme alınmış olup her sözleşme ilişkisinin kendi özelinde detaylı olarak irdelenmesi gerektiğini de hatırlamakta fayda bulunmaktadır.
Av. Kerem Utku ÖRER
Tarlan Avukatlık Bürosu Bloğu 