Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi hukuk sistemimize bir taşınmazı uzun süreler kullanan kişinin malik olabileceğine ilişkin bir düzenleme getirmiştir. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı adıyla bilinen bu düzenleme kişilerin belirli şartlar altında bir taşınmazı sadece kullanarak onun tapusunu almasına ve malik olmasına olanak sağlamaktadır. Belirli tip arazilerin belirli bir zaman boyunca kullanılması ile kişinin bu kullanım boyunca taşınmazın kendisine ait olmadığını bilip bilmemesine bakılmaksızın taşınmaza malik olmasını sağlayan bir düzenlemedir.
Madde 713- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Kazandırıcı zamanaşımının söz konusu olması için taşınmazın şu niteliklerinin olması gerekir:
1.Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmaz olmalı ya da tapuda malikinin kim olduğu anlaşılamayan veya maliki hakkında 20 yıl öncesinde gaiplik kararı verilmiş bir taşınmaz olmalıdır.
2.Hazineye ait bir taşınmaz olmamalıdır.
3.Taşınmaz kişisel kullanım için işlenmiş olmalıdır, örneğin çorak bir arazide tarım yapılabilecek bir alan oluşturulmuş veya kullanabilecek taşınmazlar inşa edilmiş olabilir.
Yukarıda yer alan niteliklerin varlığı anlaşıldıktan sonra malik olmak isteyen kişinin bu taşınmazı 20 yıl süreyle davasız ve aralıksız olarak malik sıfatıyla kullanıp kullanmadığı incelenmektedir. Malik sıfatıyla kullanma, taşınmazın maliki olmayan bir kişi tarafından sanki o malın sahibiymiş gibi kullanılmasıdır. Örneğin malik olduğunu iddia eden birinden taşınmazın kiralanarak kullanılması ve daha sonrasında o kişinin malik olmadığının öğrenilmesi durumunda kiracının bu davayı açması mümkün değildir. Birkaç yıl kullandıktan sonra taşınmazı terk etmesi veya taşınmaza dair gerçek malik tarafından 20 yılın dolmasından önce dava açılması da o taşınmazın kazanılmasını önler. Kişi 20 yıldır taşınmazı davasız ve aralıksız kullandığını her türlü delille ispatlayabilir.
Bu şartlar sağlandığı zaman kişi taşınmazın mülkiyetine sahip kabul edilir. Taşınmazın tapusunun alınması için ise bu şartların gerçekleştiğinin mahkemede ispat edilmesi gerekir, sayılan şartların gerçekleştiğine dair bir itiraz olmazsa mahkeme tarafından taşınmazın mülkiyetinin kişiye ait olduğu kabul edilir.
Açılacak davada dikkat edilmesi gereken hususlar:
1.Dava yetkili ve görevli mahkemede açılmalıdır. Bu tarz davalarda taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi yetkili ve görevli mahkeme olacaktır.
2.Dava ivedilikle açılmalıdır, eğer kişiden önce hazine tescil davası açarsa bu davanın açılması mümkün olmayacaktır.
Yukarıdaki şartların sağlanması ve davanın kişinin lehine sonuçlanması durumunda taşınmaz için bir ücret ödemeden sadece yargılama giderlerini ödeyerek söz konusu taşınmazın maliki olmak mümkündür.
Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyeti kazanmaya dair yazımız burada sona ermektedir. Konuya dair daha fazla bilgi edinmek için büromuza ulaşabilirsiniz.
Stj. Hatice Sena Kahya
TARLAN AVUKATLIK BÜROSU
AV. AYLİN TARLAN
Tarlan Avukatlık Bürosu Bloğu 