Tüm dünyada artan konut ihtiyacı sebebiyle kira uyuşmazlıkları bu dönemin en popüler konularından biridir. Kiracının her kira döneminin sonunda kira sözleşmesini belirli sürelere bağlı olarak feshetme hakkı varken, kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme hakkı belirli sebeplerle sınırlandırılmıştır. Herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından feshedilebilmesinin tek yolu ise 10 yılı geçen kira sözleşmelerinin feshedilmesidir. Kanun koyucu böylelikle kiraya vereni sonsuza kadar kira sözleşmesine bağlı olmaktan kurtarmıştır. Bilindiği üzere uzun yıllar bir sözleşmenin tarafı olmakla bağlanmak sözleşme yapma özgürlüğünün kısıtlanması niteliği taşıyacaktır. Bu sebeple yoğunlukla kiracı lehine hükümler yer alıyorken, kiraya veren lehine de en azından bir çıkış kapısının belirlenmiş olması anlamlıdır.
Ancak her ne kadar 10 yılı geçen kira sözleşmelerinde sözleşme kiraya veren tarafından feshedilebilecekse de yapılacak bu fesih için belirlenmiş hukuki usulün takip edilmesi önemlidir. Bu fesih usulüne uyulmadığı takdirde kiraya veren kira sözleşmesine bir süre daha katlanmak durumunda kalabilir. Bu sebeple sürecin bir profesyonelle birlikte takip edilmesi oldukça önemli olacaktır. Bu tarz uyuşmazlıklarda dikkat edilmesi gereken oldukça ince detaylar bulunmakla birlikte genel hatlarıyla aşağıda sürecin çerçevesini sizler için çizmeye çalışacağız.
NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?
- Öncelikle kira sözleşmesinin 10 yılı geçmiş olması şartı aranır. Yani kira sözleşmesi fiilen 10. yılını doldurmuş olmalıdır.
- Taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi akdedilmemiş olmalıdır. Eğer 10 yıllık süreçte yeni bir kira sözleşmesi akdedilmişse 10 yıllık sürenin hesabında Yargıtay’ın yerleşik içtihatları doğrultusunda ikinci kira sözleşmesinin tarihi baz alınmaktadır.
- Kiraya veren kira sözleşmesini sona erdirmek istediğini ve kiracının evi tahliye etmesini istediğini açık ve net olarak yapacağı yazılı bir bildirimle kiracıya bildirmelidir. Yazılı olarak bildirimin yapılması herhangi bir uyuşmazlıkta bildirimin yapıldığına ilişkin delil niteliği taşıyacağından oldukça önemlidir.
Yazılı bildirim;
Belirli süreli kira sözleşmelerinde (sözleşmede ne kadar süre ile geçerli olacağı yazan kira sözleşmeleri): on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde (tarafların sözleşmede hiçbir süre belirtmedikleri kira sözleşmeleri): kira sözleşmesinin başlangıcından on yıl geçtikten sonra Türk Borçlar Kanunu 328 ve 329. maddelerinde yer alan genel fesih hükümlerine uygun bir şekilde
yapılmış olmalıdır.
SÜREÇ NASIL İŞLER?
Normal şartlarda olması gereken 10 yılı geçen kira sözleşmesini sona erdirmek isteyen kiraya verenin bu isteğini kiracıya bildirmesiyle kira sözleşmesinin feshedilmesidir. Ancak kira uyuşmazlıklarının yoğun bir şekilde yaşandığı bu dönemde bu süreç her zaman böyle seyretmeyebilir. Böyle durumlarda bir tahliye davası açılması gerekecektir. Açılacak bu davayı yürütmeye görevli mahkemeler sulh hukuk mahkemeleridir. Yetki bakımından ise dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülecektir.
Av. Sinem İLİKLİ
TARLAN AVUKATLIK BÜROSU
AV. AYLİN TARLAN
Tarlan Avukatlık Bürosu Bloğu 