COVID-19 virüsünün Türkiye’deki etkisinin artışıyla beraber virüs sadece kişi ve toplum sağlığı üzerinde tehdit oluşturmakla kalmıyor; aynı zamanda ekonomik etkileri ile de endişeye sebep oluyor. Hükümet ve şirketler salgına karşı verilen mücadelede çeşitli önlemler aldı ve almaya da devam ediyorlar.
İçişleri Bakanlığı’nın 16 Mart 2020 tarihinde il valiliklerine gönderdiği Koronavirüs Tedbirleri konulu Ek Genelge ile Umuma Açık İstirahat ve Eğlence Yerleri olarak faaliyet yürüten birçok işletmenin (gösteri merkezleri, konser salonları, sinemalar, kafeler, çocuk oyun alanları, spor merkezleri) 16 Mart 2020 saat 24:00 itibariyle faaliyetlerinin geçici bir süreyle durdurulacağı yönünde karar alındı. Aynı zamanda birçok işletme kendi takdirlerinde olarak faaliyetlerine ara verdiklerini ya da uzaktan çalışma kararı aldıklarını; birçok perakendeci de mağazalarını bir süreliğine kapatma kararı aldıklarını açıkladı.
COVID-19 salgınına karşı aldığı önlemler çerçevesinde kiracı konumundaki işletmelerin tamamen kapatılması, kiracılar açısından beklenmeyen hal teşkil edecektir. Bu nedenle kiracılar, bu beklenmeyen hal ve mücbir sebep sona erene kadar kira bedelinin ödenmesi borcunun askıya alınmasını, diğer bir ifadeyle kira bedeli işletilmemesini kiraya verenden talep edebileceklerdir.
Bazı işletmelerin çalışma saatlerine kısıtlama getirilmesi durumu da söz konusu işletmeler için beklenmeyen hal teşkil etmektedir. İşletmeler her ne kadar açık kalmaya devam edecek olsa da, işletmelerin açık kaldığı saatlerin düşürülmesi de müşteri sayısında önemli ölçüde azalmaya sebebiyet verebilir. Bu nedenle, kiracıların kiraya verenden uyarlama talep edebilmesi mümkündür. İlgili hükmün tatbik edilmesi için, virüs sebebiyle yaşanan zararın kiracının mahvına yahut iflasına sebebiyet vermesine gerek yoktur. Kanunun aradığı tek şart; mevcut olguların kendisinden ifanın istenmesinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek şekilde borçlu aleyhine değişmesidir. Kiracı, kira sözleşmesi akdederken Korona virüsü riskini bilebilecek durumda değildir ve bu risk kiracıdan kaynaklanmamaktadır. Buna rağmen işletmesel faaliyet göstermediği kiralanan yer için kira ödemek durumunda bırakılması da hakkaniyete uygun düşmemektedir. Bu durumda kiracı TBK m.138’ dayanarak kira bedelini ifa etmeden veya ihtirazi kayıtla ifa ederek uyarlama davası ikame edebilecektir. Kira bedelinin ödenmemesi tahliye riskini de beraberinde getirdiğinden kira bedelinin ihtirazi kayıtla ödenmesi ve aynı zamanda uyarlama davası açılması herhangi bir hak kaybına uğramamak adına daha yerinde bir çözümdür. Kiraya verenin kendi inisiyatifiyle aldığı önlemler karşısında faaliyetlerinin kısıtlanması halinde de kira ödeme yükümlülüğünün askıya alınmasını veya kira bedelinde indirim yapılmasını talep edebileceklerdir.
Kiracılar, Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nun 331. Maddesini de ileri sürebilecektir. TBK’nın 331 maddesi;
“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar”
şeklinde düzenlenmiş olup Kira Sözleşmeleri’nin tarafları, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren bir durum oluşması halinde, yasal fesih bildirimi sürelerine uyarak, sözleşmenin feshini gerçekleştirebilecektir. Ancak, unutmamak gerekir ki, söz konusu madde TBK kapsamında ertelenen hükümler çerçevesinde olup 01.07.2020 tarihine kadar uygulanması söz konusu olmayacaktır.
Öte yandan eğer kullanma kiracının veya kiraya verenin şahsından kaynaklanan bir durumdan değil de objektif imkansızlıktan dolayı olanaksız ise bu durumda kira borcu kusursuz imkansızlık nedeniyle ortadan kalkar. ”Örneğin kiralananın tamamen yanması veya binada çıkan bulaşıcı hastalık nedeniyle kiralanana girilememesi hallerinde durum böyledir.” (Aydoğdu/Kahveci, s. 460)
AVM’lerdeki ortak giderlerin de bu dönem boyunca ödenip ödenmeyeceği de tartışma konusu olmuştu. Burada ortak giderlerin talep edilmesi mümkündür ancak bu süreçte ortak giderlerin azaltılmasına ilişkin kararlar alınması ve uygulanması mantıklı olacaktır. Kira için bahsetmiş olduğumuz uyarlama işlemi ortak giderler açısından da talep edilebilecektir.
Mevcut kira sözleşmelerinin hükümlerinin incelenmesi, beklenmeyen hal hükümlerinin kira ilişkisine nasıl uygulanacağının tespit edilmesi gerekmektedir. Kira sözleşmelerinde hüküm bulunmayan hallerde, taraflar arasında COVID-19 salgınına ilişkin önlemler sona erene kadar geçerli olacak şekilde kira ödeme yükümlülüğünü düzenleyen protokol düzenlenmesi faydalı olacaktır. Kaldı ki kira ilişkisi özellikle alışveriş merkezi gibi yapılarda aslında tedarik zincirinin bir halkasını oluşturmaktadır. Bu açıdan ilgili konuları, sadece kira boyutu ile değil tedarik zinciri, satış yöntemleri doğrultusunda yeniden yapılandırmaları da içerecek şekilde bütüncül bir yaklaşımla değerlendirmeleri hem kiracı hem kiraya veren açısından daha faydalı olacaktır.
Stj. Av. Ozan Parlak
(Mart 2020)
Tarlan Avukatlık Bürosu Bloğu 