Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verene belirli bazı koşullar çerçevesinde gereksinimine dayalı olarak kiracının tahliyesini isteyebilme hakkı vermektedir. Son dönemde kira bedellerinde yaşanan ciddi artışlar ve kira artış oranına getirilen %25’lik sınır dolayısıyla ev sahipleri tarafından kiracının nasıl tahliye edilebileceği araştırılır olmuştur. Bu yazımızda kiraya verenin gereksinimi nedeniyle kiracının tahliyesi için açabileceği tahliye davasından bahsedeceğiz.
Tahliye davası açılmasının koşulları
Kiraya veren ve kiralanan taşınmazı yeni edinen malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kiracının tahliyesi için dava açabilir. Eğer kiraya veren kardeşine bakmakla yükümlü ise kardeşinin ihtiyacı için de bu davayı açabilir. Konut ve işyeri gereksinimi nedeniyle açılan tahliye davalarında Yargıtay bu ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olmasını aramaktadır. Ayrıca bu ihtiyaç dava açıldığı anda mevcut olmalı ve dava süresince de devam etmelidir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilmemektedir.
Hakim tarafından kiraya verenin ihtiyacının samimi, gerçek ve zorunlu olup olmadığı her somut olay özelinde ayrıca değerlendirilmektedir. Yine kiraya verenin hayat tarzı, sosyal ve ekonomik durumu da göz önünde bulundurulur. Yargıtay kararlarında kiraya verenin kirada oturuyor olması ihtiyaç sebebi sayılmaktadır. Kiraya verenin çocuğunun evlilik hazırlığı yapıyor olması yada reşit ve ailesinden ayrı yaşamak istiyor olması, kiraya verenin sağlık sorunları nedeniyle kiralanan taşınmazda oturmasının gerekmesi, kiraya verenin başkalarıyla oturması, kiralanan taşınmazın fiziken daha elverişli olması, kiraya verenin işini büyütmek, yeni şube açmak gibi yeni ihtiyaçlarının doğması sebepleri genel olarak Yargıtay tarafından yeterli kabul edilmektedir. Ancak, kiraya verenin işyerinin bulunduğu yerde yaşamıyor olması veya ikinci iş yapma isteği gibi sebepler Yargıtay tarafından yeterli bulunmamakta, kiraya verenin kiralanan taşınmazla aynı bölgede başka taşınmazının olması, kiralanan taşınmazın kiraya verenin icra edeceği işe uygun olmaması durumlarında da Yargıtay tahliye talebini kabul etmemektedir.
Tüzel kişilerin işyeri kiralarında ise kiracıyı tahliye edebilmesi için ihtiyacın şirketin kendi ihtiyacı olması gerekmektedir. Şirket ortağının kendi aile üyelerinin gereksinimi için işyerini tahliye edemeyeceği belirtilmektedir. Yine Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre gerçek kişinin kiraya veren olduğu durumda, şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunması da mümkün değildir. Davanın tüm kiracılara karşı birlikte açılması gerekir.
Yeniden kiralama yasağı
TBK, kiraya verenin gereksinim sebebiyle kiracıyı taşınmazdan tahliye ettirmesi halinde 3 yıl geçmedikçe taşınmazı eski kiracısından başkasına kiralamasını yasaklamaktadır. Aksi takdirde kiraya veren eski kiracısına son kira yılında ödemiş olduğu 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olmaktadır.
Tahliye davasının açılma zamanı
Tahliye davasının kanunda öngörülen süre içerisinde açılması önem arz etmektedir. TBK’nın 350. maddesine göre tahliye davasının belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması gerekmektedir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise TBK’nın 328. ve 329. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her altı aylık dönem bir fesih dönemi olarak kabul edildiğinden, kiraya veren altı aylık kira döneminin sonu için üç ay önceden bildirimde bulunmak suretiyle ve bu altı aylık fesih dönemi dolduktan sonra bir ay içinde davayı açmak zorundadır. Dava açma süreleri hak düşürücü süre niteliğinde olduğundan sürenin geçmesi halinde dava açma hakkı ortadan kalkmaktadır. Ancak TBK kiraya verenler için bir kolaylık getirmiş ve kiraya verenin en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi halinde dava açma süresinin bir kira yılı için uzamış sayılacağını kabul etmiştir. Tahliye davası ilgili taşınmazın bulunduğu yerdeki veya kiracının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Taraflar tacir ise kira sözleşmesinde yetkili mahkemeyi kararlaştırabilirler.
Yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye talebi
Kiralanan taşınmazın kira sözleşmesi devam ederken başkasına satılması halinde kira sözleşmesi yeni malik ile aynı koşullarla devam etmektedir. Ancak kiralanan taşınmazı sonradan edinmiş olan malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu var ise, taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirdikten sonra 6 ay sonra açacağı tahliye davası ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Yeni malik, aynı eski malik gibi isterse tahliye hakkını sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açacağı dava ile de kullanabilir. Yani eğer kira sözleşmesinin süresinin bitimine kısa zaman kaldıysa 6 ay beklenmeden sözleşme süresi bitiminde dava açılması mümkündür.
Av. Dilara KARTALOĞLU KILIÇ
TARLAN-BAKSI AVUKATLIK BÜROSU
AV. AYLİN TARLAN- AV. DERYA BAKSI
Tarlan Avukatlık Bürosu Bloğu 